Inflasi tinggi akibat lonjakan harga pangan dan minyak dunia, bukan hanya memerosotkan daya beli tapi juga menggerus kekayaan. Dalam situasi seperti itu perlu keranjang investasi yang bisa menahan penurunan aset itu. Salah satunya properti. Ada beberapa alasan kenapa properti menarik sebagai investasi.
Pertama, investasi properti bersifat jangka panjang. Cocok dengan situasi ekonomi seperti sekarang. Berapa lama? Wealth planner sekaligus Chairman International Association of Registered Financial Consultants (IARFC) Indonesia Aidil Akbar Madjid, menyebut 3 – 5 tahun. Sedangkan pengamat properti dari Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan, minimal tiga tahun untuk properti seken dan lima tahun untuk properti baru.
Kedua, kenaikan nilai properti selalu di atas inflasi atau minimal sama dengan inflasi. “Kalau inflasi tahun ini 12,5 persen dan kita beli rumah Rp500 juta, tahun depan nilainya jadi Rp560 – 570 juta,” ujar Aidil. Itu belum menghitung potensi sewanya yang bisa mencapai 4 – 6 persen. Tapi, itu tadi, mainnya harus jangka panjang. “Kalau jangka pendek, kenaikan nilainya sulit menutup inflasi,” tukas Ali.
Ketiga, terus naiknya harga bahan bangunan mengikuti lonjakan harga minyak dunia. Ini memicu kenaikan nilai properti yang kian cepat. Jadi, sekarang saatnya membeli. Makin ditunda kian mahal. Sebagai contoh, rumah tipe 36/120 di sebuah perumahan menengah di Cipondoh (Tangerang) yang 6-7 bulan lalu masih Rp350 jutaan, sekarang dijual Rp415 juta.
Properti prospektif
“Supaya peningkatan nilainya optimal, pilih properti yang baik di lokasi prospektif,” saran Ali. Gampang menandai lokasi yang prospektif. Pengembangan properti di kawasan dan aneka fasilitasnya tak pernah berhenti, susul menyusul. Kualitas pengembangannya juga apik baik bangunan, infrastruktur, maupun lingkungan dan fasilitasnya.
Akses ke lokasi dari berbagai penjuru juga memadai dan akan bertambah baik, karena misalnya akan ada tambahan akses baru entah jalan tembus, jalan tol, atau jalur kereta. Rumah atau apartemen di dalam kota pun prospektif, karena sekarang tren orang “kembali ke kota” akibat lalu lintas yang kian macet, harga BBM dan tarif tol yang terus naik.
“Bahkan, bagi profesional di pusat bisnis (CBD) Jakarta slogannya bukan lagi back to city, tapi back to CBD,” kata Tony Eddy, Chairman Tony Eddy & Associates (TEA). Jangan heran apartemen Tamansari Sudirman di belakang area perkantoran World Trade Centre (WTC), Jl Jend Sudirman, laris manis. Soalnya ditinggali sendiri sangat layak, disewakan gampang dan hasil sewanya cukup untuk mencicil KPA.
Decline
Keempat, harga properti sedang berada di siklus menurun (decline). Banyak yang ingin melepas karena butuh uang tunai. “Jadi, ini saatnya beli,” ujar Ali. Ia menjelaskan, seharusnya 2008 menjadi puncak akselerasi bisnis properti karena suku bunga berada di tingkat terendah. Tapi, itu tidak terjadi karena di-coup lonjakan harga pangan dan harga minyak dunia yang jauh di atas perkiraan.
Ia sendiri menyarankan, kalau kondisinya masih baik, harga lebih murah, dan kualitas tidak berbeda dengan rumah baru sekelas, lebih baik membeli rumah seken, karena sudah bisa dilihat kualitasnya dan berpotensi naik lebih cepat. Pembelian bisa tunai atau kredit tergantung situasi. “Kalau bisa nyicil, ngapain beli tunai?” kata Aidil. Apalagi, bunga KPR masih cukup kondusif (di bawah 15 persen).
Sebaiknya beli properti yang terjangkau kalangan menengah, karena lebih tinggi persentase kenaikannya, lebih mudah dijual dan disewakan. “Lebih baik beli beberapa rumah dengan Rp1 miliar ketimbang hanya satu. Prinsip investasi tidak menaruh uang dalam satu keranjang,” kata manager investasi sekaligus dosen Program MM UI (Jakarta) dan Universitas Petra (Surabaya) itu. Gaya rumah pun sebaiknya yang bisa diakomodasi banyak kalangan.
Passive Income Dari Kondotel
Selain rumah dan apartemen strata (kondominium), kondominium hotel (kondotel) layak dipertimbangkan sebagai investasi. Prospeknya menjanjikan karena penawaran sedang tidak banyak. Kondotel adalah apartemen strata yang dioperasikan sebagai hotel (biasanya oleh manajemen hotel ternama).
Untuk itu konsumen (pemilik apartemen) mendapat jaminan pendapatan sewa (rental guarantee) selama beberapa tahun, plus jatah menginap gratis di kondotel itu selama beberapa waktu setiap setahun. Setelah masa garansi berakhir, rental income mengikuti pendapatan kondotel.
Salah satu kondotel yang saat ini ditawarkan adalah Citilofts Gajahmada (PT Duta Anggada Realty Tbk) di Jl Gajah Mada, Jakarta. Kondotel ini memberikan rental guarantee 88 persen selama 10 tahun plus hak menginap 18 hari/tahun. Bandingkan dengan kondotel lain yang rata-rata hanya 10 – 15 persen/tahun selama 1 - 3 tahun.
“Ini rental guarantee tertinggi dan terlama yang pernah diberikan,” kata Tony Eddy, Chairman TEA, Project Marketing Citilofts Gajahmada. Kondotel akan dioperasikan sebagai hotel bintang empat oleh Aston International. Rental guarantee itu tidak diberikan di muka atau sekaligus, tapi bertahap.
Tiga tahun pertama 6, 7, dan 8 persen, tiga tahun berikutnya masing-masing 9 persen, dan empat tahun sisanya masing-masing 10 persen. “Jadi, ini real passive income dari sewa hotel yang diikat dengan perjanjian notaris. Bukan gimmick, naikin dulu terus dibalikin lagi ke konsumen sebagai rental guarantee,” jelasnya.
Developer berani memberikan garansi sebesar dan selama itu, karena lokasi kondotel di kawasan perdagangan dan hiburan yang banyak disambangi pedagang dari luar kota. Padahal, hotel bintang empat di kawasan sangat sedikit. “Tengok saja okupansi Hotel Mercure (bintang tiga) tidak jauh dari sini, rata-rata mencapai 85 persen per tahun,” ujarnya.
Dengan kelas lebih tinggi ia optimis okupansi Citilofts Gajahmada bisa di atas itu, sehingga bisa memberikan pengembalian (internal rate of return-IRR) di atas bunga deposito (sekitar 15 persen). Citilofts Gajahmada (30 lantai) menawarkan 430 kondominium: 160 unit kondotel (lantai 9 – 15), 270 unit kondominium (lantai 16 – 30), sisanya (lantai 1 – 8) area komersial dan shopping mall, plus area parkir untuk 1.000 kendaraan.
Unit kondominium berukuran semigross 45 – 61 m2 (tipe studio) dan 75 m2 (tipe satu kamar). Kondotel dijual mulai dari Rp680 jutaan/unit (fully furnished), sedangkan kondominium mulai dari Rp500 jutaan (kosong). Serah terima ditargetkan akhir 2009 dilanjutkan dengan grand opening Aston Citylofts Gajahmada awal 2010.
Blogger Comment
Facebook Comment