FITUR-FITUR KPR
Semula fitur (varian produk) KPR terbatas pada janji pelayanan yang cepat dan profesional, ditambah suvenir hadiah langsung atau kupon undian. Tapi, kini seiring makin banyaknya bank yang bermain di pasar KPR, fitur yang ditawarkan makin beragam dan menarik demi memikat konsumen. Anda perlu tahu agar tidak salah memilih. Berikut varian fitur tersebut.
Semula fitur (varian produk) KPR terbatas pada janji pelayanan yang cepat dan profesional, ditambah suvenir hadiah langsung atau kupon undian. Tapi, kini seiring makin banyaknya bank yang bermain di pasar KPR, fitur yang ditawarkan makin beragam dan menarik demi memikat konsumen. Anda perlu tahu agar tidak salah memilih. Berikut varian fitur tersebut.
KPR dengan bunga murah
Bunga murah adalah fitur yang paling banyak ditawarkan bank penyalur KPR dan paling menarik minat konsumen. Bagaimana tidak. Dengan bunga 12 persen, untuk KPR senilai Rp150 juta berjangka 15 tahun, cicilan bunga yang harus dibayar debitur sekitar Rp1,5 juta/bulan. Bila bunga bisa ditekan menjadi 10 persen hanya Rp1,25 juta. Cukup meringankan, bukan?
Biasanya penawaran bunga murah itu terbatas: selama bulan promo, selama perayaan ulang tahun bank, hanya untuk pembelian rumah di perumahan milik developer yang bekerjasama dengan bank, hanya untuk calon debitor yang sudah menjadi nasabah bank selama sekian tahun, dan lain-lain.
Bunga murah itu juga tidak berlaku selamanya tapi hanya selama periode tertentu. Misalnya, satu atau dua tahun. Setelah itu bunga kembali mengikuti bunga KPR reguler. Kalau bunga KPR reguler masih 12 persen, ya kembali 12 persen. Tapi, kalau saat periode bunga murah berakhir, bunga pasar naik sehingga bunga KPR reguler juga disesuaikan, katakanlah menjadi 14 persen, bunga khusus tadi juga ikut melonjak menjadi 14 persen.
Karena itu yang perlu Anda perhatikan, adalah kemampuan meneruskan cicilan saat periode bunga murah itu berakhir. Jangan sampai saat bunga kembali normal, Anda shock karena mendapati cicilan KPR tahun berikutnya begitu tinggi. Untuk itu saat menghitung cicilan, jangan berpatokan pada bunga murah tapi bunga KPR reguler.
Hasil penelitian Lembaga Penelitian Ekonomi dan Masyarakat (LPEM) UI 2004 mengungkapkan, tingkat bunga merupakan penyebab utama default (kegagalan bayar) KPR. Pasalnya, untuk kredit konsumtif seperti KPR yang dilihat adalah excisting income (pendapatan saat ini). Padahal, kalau bunga naik belum tentu pendapatan debitor ikut naik untuk mengimbanginya.
KPR bebas biaya
Bebas biaya KPR adalah fitur berikutnya yang banyak dilansir bank. Mulai dari bebas biaya administrasi, biaya appraisal, biaya pengikatan kredit, sampai biaya APHT. Dengan demikian Anda tinggal membayar biaya provisi dan biaya notaris. Bebas biaya ini juga berlaku terbatas selama periode tertentu atau untuk pembelian rumah tertentu. Misalnya, rumah yang KPR-nya dialihkan dari bank lain. Sementara untuk KPR rumah baru paling banter bebas biaya administrasi dan biaya appraisal.
Bagi debitor secara umum bebas biaya itu tidak terlalu signifikan nilainya. Pasalnya, untuk KPR yang dialihkan dari bank lain, Anda sudah membayar berbagai biaya itu di bank sebelumnya. Jadi, iming-iming fitur bebas biaya itu untuk memikat Anda memindahkan KPR.
Memang, pada tahun pertama biasanya bank memberi Anda bunga spesial. Tapi, sebagai imbalannya sebagian bank mewajibkan nasabah yang sudah mendapat bebas biaya dan bunga murah itu melunasi KPR sampai periodenya berakhir. Kalau pelunasan KPR dipercepat, nasabah dikenai pinalti. Sebagian bank tidak mensyaratkan demikian.
KPR tanpa bunga dan uang muka
Anda boleh jadi mampu menangsur KPR Rp1 juta/bulan, tapi belum tentu kuat menyediakan uang muka 30 persen. Dengan harga rumah Rp100 juta saja, uang muka yang harus dirogoh Rp30 juta. Ditambah pajak, biaya notaris, provisi bank dan lain-lain menjadi Rp35 juta. Semua harus dilunasi sebelum meneken akad kredit.
Sebab itu sebagian bank menawarkan fitur KPR tanpa bunga dan uang muka, sebagian lagi hanya fitur KPR tanpa bunga. Seperti fitur lain, penawaran fitur ini juga terbatas. Bahkan, tak jarang pembatasan mencakup periode KPR. Misalnya, periode KPR yang bisa diambil maksimal 5 atau 10 tahun. Begitu pula masa berlaku fitur tanpa bunga, paling lama satu tahun.
Umumnya bank melansir fitur ini bekerjasama dengan developer. Misalnya, untuk fitur KPR tanpa bunga, developer memberikan subsidi bunga kepada konsumen pada tahun pertama yang diambil dari diskon harga rumah. Jadi, kalau tadinya pembelian rumah dengan fasilitas KPR mendapat diskon 5 persen, dengan fitur KPR tanpa bunga, diskon itu tak ada lagi.
Katakanlah Anda membeli rumah tipe 36/77 seharga Rp103 juta, dengan KPR tanpa bunga dan uang muka. Karena sudah membayar tanda jadi (booking fee) Rp3 juta, maka nilai KPR Anda Rp100 juta. Dengan periode KPR lima tahun, cicilan pada tahun pertama (bunga nol persen) sekitar Rp1,7 juta/bulan.
Pada tahun kedua dengan asumsi bunga KPR reguler 11 persen, cicilannya melonjak menjadi Rp2,2 juta/bulan karena ada tambahan bunga sekitar Rp510 ribu/bulan. Dari contoh itu subsidi bunga yang diperoleh konsumen pada tahun pertama sekitar Rp6,1 juta (Rp510.000 x 12 bulan). Karena tidak lagi memberi diskon lima persen yang setara dengan Rp5 juta (5% x Rp100.000.000), subsidi riil yang diberikan pengembang hanya Rp1 juta. Hitung-hitung biaya promosilah.
Sementara untuk bisa memberikan fasilitas bebas uang muka, pengembang menjalin kesepakatan dengan bank: bila KPR macet atau cicilan debiour bermasalah, developer akan membeli kembali rumah yang sudah dijualnya. Jadi, ada garansi buy back dari developer sehingga bank tetap aman.
Agar kemungkinan buy back itu tak terjadi, debitor yang bisa mendapat fitur KPR tanpa bunga dan uang muka diseleksi ketat. Hanya mereka yang punya fixed income yang memadai yang bisa memperolehnya. Patokannya bukan penghasilan kotor tapi take home pay (penghasilan bersih yang dibawa pulang). Untuk itu kriteria pun disusun ketat.
Misalnya, debitor dengan take home pay Rp2 juta/bulan hanya bisa membeli rumah seharga Rp63 juta, penghasilan Rp3 juta untuk rumah seharga Rp90 juta, dan gaji Rp5 juta untuk rumah seharga Rp150 juta. Developer dan bank terlebih dulu memastikan kesanggupan mencicil Anda. Setelah itu baru dipersilahkan memilih rumah. Kalau rumah yang dipilih melebihi kriteria, permohonan KPR langsung ditolak.
Blogger Comment
Facebook Comment