Semula rumah untuk tempat tinggal dibangun sendiri oleh pemiliknya. Tapi, seiring kemajuan ekonomi dengan berbagai kesibukannya, orang harus membeli rumah yang dibangun pihak lain, entah perorangan atau perusahaan pengembang (real estate developer).
Problemnya kebanyakan konsumen, bahkan di negara maju sekalipun, tidak mampu membeli rumah secara tunai. Dengan berbagai alasan, entah karena kekurangan simpanan tunai atau sebagian uang tunai perlu untuk kebutuhan lain, hanya sebagian dari harga rumah yang bisa mereka bayar tunai
Problemnya kebanyakan konsumen, bahkan di negara maju sekalipun, tidak mampu membeli rumah secara tunai. Dengan berbagai alasan, entah karena kekurangan simpanan tunai atau sebagian uang tunai perlu untuk kebutuhan lain, hanya sebagian dari harga rumah yang bisa mereka bayar tunai
Kekurangannya perlu bantuan pihak lain untuk menalangi. Di sinilah bank muncul menjembatani kepentingan pembeli dan penjual rumah dengan menawarkan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR).
Sampai hampir 10 tahun sejak 1976 di Indonesia hanya Bank BTN yang menyediakan fasilitas KPR. Tapi, kini paling tidak ada 17 bank yang menawarkan KPR, termasuk KPR syariah. Situasi itu tentu menguntungkan konsumen. Mereka memiliki begitu banyak alternatif KPR.
Pertanyaannya, KPR seperti apa yang sebaiknya dipilih? Di sini konsumen perlu panduan (guidance). Meskipun informasi sudah begitu menyebar dan promosi penawaran KPR sangat gencar, faktanya banyak konsumen yang belum memahami dengan baik apa itu KPR. Lihat saja berbagai keluhan yang muncul di surat kabar berkaitan dengan penyaluran KPR.
Terlebih variasi produk atau fitur KPR tidak lagi sesederhana dulu. Persaingan yang ketat dalam menyalurkan KPR, membuat bank berlomba-lomba melansir aneka varian fitur untuk memikat konsumen. Konsumen perlu memahami dan menseleksi berbagai penawaran KPR itu sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan masing-masing.
Berpatokan hanya pada tingkat bunga yang ditawarkan bank dalam memilih KPR, jelas tidak memadai. Pasalnya, ada banyak variabel lain yang terkait dengan KPR yang perlu dicermati, agar sejak awal konsumen benar-benar tahu plus minus pilihan KPR yang diambilnya.
Untuk itulah guidance ini diterbitkan. Dengan membaca panduan lengkap ini diharapkan konsumen lebih memahami apa itu KPR, sehingga bisa lebih cerdas dan bijak memilihnya.
Panduan ditulis berdasarkan hasil wawancara dengan sejumlah sumber (nama-nama hanya contoh): Dewi Damayanti (Head of Mortgage Bank Permata), Juanita A Luthan (Product Manager NKR Bank Niaga), Maret DS Santoso (Corporate Relation Officer Bank BTN), Hanafi Himawan (Chief Secured Loan Officer BII), Diah Sulianto (GM Divisi Kredit Konsumen Bank BNI), dan Herbudhi S Tomo, Direktur Bank Muamalat Indonesia.
PENGERTIAN KPR
Suasana pelayanan KPR di sebuah bank
Peraturan perundangan-undangan seperti Perpres mengenai fasilitas pembiayaan sekunder (secondary mortgage facilities) mendefinisikan KPR sebagai fasilitas pinjaman yang disediakan bank untuk membiayai pembelian rumah siap huni. Tapi, dalam praktik KPR bisa juga berasal dari perusahaan asuransi dan pengembang meskipun jangka waktunya tidak sepanjang KPR dari bank. Yang bisa dibiayai dengan KPR tidak hanya pembelian rumah melainkan juga unit apartemen, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), kios, dan lain-lain.
Kenapa perlu KPR?
Fasilitas KPR muncul karena kebanyakan orang, tidak mampu membeli rumah secara tunai. Dengan fasilitas KPR, konsumen cukup melunasi sebagian dari harga rumah yang disebut uang muka atau down payment (DP), sisanya ditalangi bank.
Dana talangan bank itulah yang menjadi KPR. Dalam hal ini bank disebut sebagai kreditor (pemberi pinjaman), sedangkan konsumen disebut sebagai debitor (penerima pinjaman). Konsumen kemudian melunasi KPR itu ditambah bunga secara mencicil ke bank selama jangka waktu tertentu.
Nilai dan periode KPR
Yang bisa dibiayai dengan fasilitas KPR bukan hanya pembelian rumah baru, tapi juga rumah seken, rumah take over (diambil alih kelanjutan cicilan KPR-nya dari debitor semula), KPR pindahan dari bank lain, pembangunan rumah di atas tanah sendiri, dan renovasi rumah. Rata-rata nilai KPR yang bisa diberikan bank 70 – 80 persen dari taksiran nilai rumah. Jadi, 20 - 30 persen harus dibayar tunai oleh konsumen sebagai uang muka. Sementara jangka waktu atau periode KPR sampai maksimal 20 tahun.
Agunan KPR
Tentu saja bank tidak begitu saja mau memberikan KPR. Bank butuh jaminan, bahwa kredit yang telah dikucurkannya akan dikembalikan. Untuk itu rumah yang Anda beli dengan fasilitas KPR itu pun dijadikan agunan. Jadi, sementara kepemilikan atas tanah dan rumah dikuasai bank. Semua bukti kepemilikannya ditahan bank sampai KPR lunas. Sebab itu KPR sering juga disebut hipotik (kredit dengan jaminan barang tak bergerak).
Tidak hanya itu. Terhadap tanah dan rumah tersebut bank juga membebankan hak tanggungan, hak yang menjamin bank akan menerima pelunasan terhadap kredit yang diberikannya. Dengan hak tanggungan, bila pembayaran kredit macet, bank berhak menyita dan menjual tanah dan rumah yang dijaminkan sebagai pelunasan KPR. Untuk itu Anda diminta meneken akta pemberian hak tanggungan (APHT).
Akad kredit
Transaksi jual beli rumah dengan fasilitas KPR sama dengan transaksi tunai. Penjual dan pembeli meneken akta jual beli di hadapan PPAT. Hanya karena sebagian pembayarannya memakai KPR, transaksi dilanjutkan dengan akad kredit antara bank dan konsumen di depan notaris. Setelah itu baru penjual rumah menerima pembayaran dari bank senilai KPR yang diperjanjikan konsumen dengan bank.
Untuk rumah yang sudah jadi atau siap huni bank bersedia langsung mencairkan KPR setelah debitor dianggap memenuhi syarat. Tapi, untuk rumah inden atau rumah yang masih berbentuk gambar, bank akan menunggu progress pembangunan rumah mencapai persentase tertentu (misalnya 70 persen) baru bersedia melakukan akad kredit.
Dalam sejumlah kasus bisa saja bank langsung mengucurkan KPR meskipun rumah baru akan dibangun. Misalnya, karena ada garansi dari penjual rumah (developer) bahwa kalau rumah gagal dibangun, developer akan mengembalikan dana KPR yang sudah diterimanya.
Lebih aman dengan KPR
Memang, harga rumah yang dibeli dengan fasilitas KPR jauh lebih mahal ketimbang rumah yang dibeli secara tunai. Soalnya Anda harus membayar bunga untuk kredit yang Anda terima dari bank. Makin panjang periode KPR makin besar nominal bunga yang harus dibayar.
Namun, membeli rumah dengan KPR jauh lebih aman, karena transaksi dilakukan di hadapan PPAT dan tidak bisa di bawah tangan. PPAT akan mengecek dulu spesifikasi serta keabsahan legalitas tanah dan rumah yang ditransaksikan sebelum mengesahkannya. Hal yang sama akan dilakukan bank.
Bila rumah dibeli dari developer, bank akan memeriksa riwayat bisnis atau track record developernya selain legalitas pengembangan perumahannya sebelum memberikan KPR. Termasuk data teknis menyangkut luas tanah, spesifikasi bangunan, dan lain-lain. Dengan demikian konsumen terhindar dari kemungkinan dirugikan. Misalnya, rumah tidak dibangun seperti yang dijanjikan atau bahkan tidak dibangun sama sekali karena misalnya, developernya kabur.
Sampai hampir 10 tahun sejak 1976 di Indonesia hanya Bank BTN yang menyediakan fasilitas KPR. Tapi, kini paling tidak ada 17 bank yang menawarkan KPR, termasuk KPR syariah. Situasi itu tentu menguntungkan konsumen. Mereka memiliki begitu banyak alternatif KPR.
Pertanyaannya, KPR seperti apa yang sebaiknya dipilih? Di sini konsumen perlu panduan (guidance). Meskipun informasi sudah begitu menyebar dan promosi penawaran KPR sangat gencar, faktanya banyak konsumen yang belum memahami dengan baik apa itu KPR. Lihat saja berbagai keluhan yang muncul di surat kabar berkaitan dengan penyaluran KPR.
Terlebih variasi produk atau fitur KPR tidak lagi sesederhana dulu. Persaingan yang ketat dalam menyalurkan KPR, membuat bank berlomba-lomba melansir aneka varian fitur untuk memikat konsumen. Konsumen perlu memahami dan menseleksi berbagai penawaran KPR itu sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan masing-masing.
Berpatokan hanya pada tingkat bunga yang ditawarkan bank dalam memilih KPR, jelas tidak memadai. Pasalnya, ada banyak variabel lain yang terkait dengan KPR yang perlu dicermati, agar sejak awal konsumen benar-benar tahu plus minus pilihan KPR yang diambilnya.
Untuk itulah guidance ini diterbitkan. Dengan membaca panduan lengkap ini diharapkan konsumen lebih memahami apa itu KPR, sehingga bisa lebih cerdas dan bijak memilihnya.
Panduan ditulis berdasarkan hasil wawancara dengan sejumlah sumber (nama-nama hanya contoh): Dewi Damayanti (Head of Mortgage Bank Permata), Juanita A Luthan (Product Manager NKR Bank Niaga), Maret DS Santoso (Corporate Relation Officer Bank BTN), Hanafi Himawan (Chief Secured Loan Officer BII), Diah Sulianto (GM Divisi Kredit Konsumen Bank BNI), dan Herbudhi S Tomo, Direktur Bank Muamalat Indonesia.
PENGERTIAN KPR
Suasana pelayanan KPR di sebuah bank
Peraturan perundangan-undangan seperti Perpres mengenai fasilitas pembiayaan sekunder (secondary mortgage facilities) mendefinisikan KPR sebagai fasilitas pinjaman yang disediakan bank untuk membiayai pembelian rumah siap huni. Tapi, dalam praktik KPR bisa juga berasal dari perusahaan asuransi dan pengembang meskipun jangka waktunya tidak sepanjang KPR dari bank. Yang bisa dibiayai dengan KPR tidak hanya pembelian rumah melainkan juga unit apartemen, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), kios, dan lain-lain.
Kenapa perlu KPR?
Fasilitas KPR muncul karena kebanyakan orang, tidak mampu membeli rumah secara tunai. Dengan fasilitas KPR, konsumen cukup melunasi sebagian dari harga rumah yang disebut uang muka atau down payment (DP), sisanya ditalangi bank.
Dana talangan bank itulah yang menjadi KPR. Dalam hal ini bank disebut sebagai kreditor (pemberi pinjaman), sedangkan konsumen disebut sebagai debitor (penerima pinjaman). Konsumen kemudian melunasi KPR itu ditambah bunga secara mencicil ke bank selama jangka waktu tertentu.
Nilai dan periode KPR
Yang bisa dibiayai dengan fasilitas KPR bukan hanya pembelian rumah baru, tapi juga rumah seken, rumah take over (diambil alih kelanjutan cicilan KPR-nya dari debitor semula), KPR pindahan dari bank lain, pembangunan rumah di atas tanah sendiri, dan renovasi rumah. Rata-rata nilai KPR yang bisa diberikan bank 70 – 80 persen dari taksiran nilai rumah. Jadi, 20 - 30 persen harus dibayar tunai oleh konsumen sebagai uang muka. Sementara jangka waktu atau periode KPR sampai maksimal 20 tahun.
Agunan KPR
Tentu saja bank tidak begitu saja mau memberikan KPR. Bank butuh jaminan, bahwa kredit yang telah dikucurkannya akan dikembalikan. Untuk itu rumah yang Anda beli dengan fasilitas KPR itu pun dijadikan agunan. Jadi, sementara kepemilikan atas tanah dan rumah dikuasai bank. Semua bukti kepemilikannya ditahan bank sampai KPR lunas. Sebab itu KPR sering juga disebut hipotik (kredit dengan jaminan barang tak bergerak).
Tidak hanya itu. Terhadap tanah dan rumah tersebut bank juga membebankan hak tanggungan, hak yang menjamin bank akan menerima pelunasan terhadap kredit yang diberikannya. Dengan hak tanggungan, bila pembayaran kredit macet, bank berhak menyita dan menjual tanah dan rumah yang dijaminkan sebagai pelunasan KPR. Untuk itu Anda diminta meneken akta pemberian hak tanggungan (APHT).
Akad kredit
Transaksi jual beli rumah dengan fasilitas KPR sama dengan transaksi tunai. Penjual dan pembeli meneken akta jual beli di hadapan PPAT. Hanya karena sebagian pembayarannya memakai KPR, transaksi dilanjutkan dengan akad kredit antara bank dan konsumen di depan notaris. Setelah itu baru penjual rumah menerima pembayaran dari bank senilai KPR yang diperjanjikan konsumen dengan bank.
Untuk rumah yang sudah jadi atau siap huni bank bersedia langsung mencairkan KPR setelah debitor dianggap memenuhi syarat. Tapi, untuk rumah inden atau rumah yang masih berbentuk gambar, bank akan menunggu progress pembangunan rumah mencapai persentase tertentu (misalnya 70 persen) baru bersedia melakukan akad kredit.
Dalam sejumlah kasus bisa saja bank langsung mengucurkan KPR meskipun rumah baru akan dibangun. Misalnya, karena ada garansi dari penjual rumah (developer) bahwa kalau rumah gagal dibangun, developer akan mengembalikan dana KPR yang sudah diterimanya.
Lebih aman dengan KPR
Memang, harga rumah yang dibeli dengan fasilitas KPR jauh lebih mahal ketimbang rumah yang dibeli secara tunai. Soalnya Anda harus membayar bunga untuk kredit yang Anda terima dari bank. Makin panjang periode KPR makin besar nominal bunga yang harus dibayar.
Namun, membeli rumah dengan KPR jauh lebih aman, karena transaksi dilakukan di hadapan PPAT dan tidak bisa di bawah tangan. PPAT akan mengecek dulu spesifikasi serta keabsahan legalitas tanah dan rumah yang ditransaksikan sebelum mengesahkannya. Hal yang sama akan dilakukan bank.
Bila rumah dibeli dari developer, bank akan memeriksa riwayat bisnis atau track record developernya selain legalitas pengembangan perumahannya sebelum memberikan KPR. Termasuk data teknis menyangkut luas tanah, spesifikasi bangunan, dan lain-lain. Dengan demikian konsumen terhindar dari kemungkinan dirugikan. Misalnya, rumah tidak dibangun seperti yang dijanjikan atau bahkan tidak dibangun sama sekali karena misalnya, developernya kabur.
Blogger Comment
Facebook Comment