Investasi properti di Bali kembali menjanjikan. Salah satunya dengan membeli kondominium yang dioperasikan sebagai hotel. Lokasi di pinggir pantai lebih prospektif.
Bali tetap menjadi ikon pariwisata Indonesia . Sempat sepi karena insiden ledakan bom, kini Bali hampir pulih seperti sedia kala. Kuta dan Seminyak kembali menjadi “desa internasional” yang ramai. Kehidupan malam pun semarak. Paddy's Café yang sempat luluh lantak oleh bom dan Café 66 sesak oleh wisatawan asing.
Bali tetap menjadi ikon pariwisata Indonesia . Sempat sepi karena insiden ledakan bom, kini Bali hampir pulih seperti sedia kala. Kuta dan Seminyak kembali menjadi “desa internasional” yang ramai. Kehidupan malam pun semarak. Paddy's Café yang sempat luluh lantak oleh bom dan Café 66 sesak oleh wisatawan asing.
Tingkat hunian hotel di dua kawasan itu rata-rata mencapai 60 persen. “Pada hari-hari tertentu huniannya bisa lebih dari itu,” kata Kahar Salamun, GM All Season Resort Legian. Pengakuan serupa datang dari Tony Adrianto, GM Mercure Kuta, dan Xavier Cappelut, GM Sofitel Accor Hotels.
Perkembangan itu membuat investasi properti di Bali kembali menarik. Pembangunan hotel dan vila semarak lagi. Yang sedang tren pembangunan kondotel atawa kondominium hotel. Unitnya dijual putus, kemudian dioperasikan sebagai hotel. Pembeli atau investor, selain menerima pengembalian investasi ( return ) dari keuntungan sewa hotel, juga berhak menginap gratis selama waktu tertentu (antara 21 - 28 hari/tahun).
Kuta tak tergantikan
Kondotel teranyar adalah The Legian Nirwana (2,3 ha) di pantai Legian (Kuta) yang menawarkan 300 unit. Proyek lima lantai milik PT Samudra Asia Nasional (Grup Bakrieland Development Tbk) itu, terbagi dalam lima sayap dan akan dikelola jaringan Accor dengan brand Grand Mercure.
Yang dijual hanya 200 unit, selebihnya tetap dimiliki developer dengan alasan, selain kawasan wisata paling ramai, di pinggir pantai Kuta tak ada lagi lahan yang bisa dibangun. “Ini aset bernilai tinggi. Sayang kalau dijual semua,” kata Kiki Simanjuntak, Chief Business Development Officer Hotels & Resort Bakrieland.
Serah terima proyek yang lansekapnya digarap Belt Collins (Singapura) itu akan dilakukan September 2008. The Legian Nirwana menawarkan tipe standar 49,6 m2 seharga Rp1,09 miliar, one bedroom 74 m2 seharga Rp1,2 milar, dan two bedroom 134,92-140 m2 seharga Rp2,4 – Rp2,8 miliar.
Sugianto, salah satu konsumen The Legian Nirwana, mengatakan, ia membeli beberapa unit karena optimis kondotel itu investasi yang menguntungkan. “Kuta tidak tergantikan oleh lokasi lain. Pasar hotel di sini gemuk karena banyak wisatawan Australia , Jepang, dan Singapura,” katanya. Selain seorang investor properti, ia sendiri membangun beberapa vila untuk disewakan.
Seminyak
Karena terbatasnya lahan di Kuta itu, kini pengembangan kondotel bergeser ke Seminyak. Beberapa yang tengah dibangun adalah Outriger O-Ce-N, The Haven, Anantara Seminyak, C151, St Regis, dan Sentosa. Tidak semua di pinggir pantai. Outriger dan Anantara di pantai, sedangkan The Haven di Jl Raya Seminyak, sementara C151 di Jl Oberoi, 10 menit jalan kaki ke pantai.
Anantara (59 unit) yang bersebelahan dengan Sofitel Accor Hotels, sudah terbangun sampai lantai dua. Proyek akan rampung akhir 2007, menawarkan tipe 70 m2 dan 80 m2 dengan harga termurah 300 ribu dolar AS. Kebanyakan pembelinya investor dari Hongkong. Outriger juga sudah mulai dibangun. Lokasinya sekitar satu km dari The Legian Nirwana.
Yang sudah selesai dan mulai dioperasikan C151 (21 unit). Proyek garapan PT Hanno Bali itu dijual 550 ribu dolar AS/unit (LB 300 m2, LT 500 m2). “Saat ini tinggal dua unit, semua pembelinya dari Hongkong dan Singapura, tidak ada orang lokal,” kata Heru Waluyo, Marketing Coordinator C151.
Proyek lama yang masih dipasarkan adalah Nusa Dua Golf Resort di kawasan Nusa Dua. Empat tower -nya sudah dioperasikan dengan brand Novotel Nusa Dua. Dari 170 unit yang dipasarkan (10 tower) masih tersisa 20 unit. Dulu awal dipasarkan tipe 50,6 m2 dijual 85 ribu dolar AS.
Menurut Agus Dharmausada, Direktur PT Procon Indah Bali, keberhasilan kondotel tergantung lokasi. Yang di prime area (pantai) memiliki prospek lebih bagus. Beda dengan vila yang bisa dibangun di secondary area , kondotel karena akan menjadi hotel harus berada di tempat ramai. Akan ada seleksi pasar, mana yang sukses dan tidak. “Banyak yang mau masuk Bali , tapi mereka masih wait and see ,” katanya. Hadi Prasojo
Utak-atik Investasi
Selain lokasi dan harga, sebelum membeli ada baiknya mengetahui tarif kamar hotel di sekitarnya dan rata-rata tingkat hunian ( occupancy rate )-nya. Ini penting untuk menghitung harga wajar kondotel, masa pengembalian investasi, dan yield atau imbal hasilnya. Bagaimanapun kondotel adalah investasi.
Penghasilan moderat pemilik kondotel per tahun adalah 100 x tarif sewa per malam. Angka 100 didapat dari 365 (jumlah hari/tahun) x [tingkat hunian kondotel rata-rata 60 persen x 45 persen (pendapatan bersih setelah dikurangi over head cost )]. Misalnya, Anda membeli kondotel 300 ribu dolar/unit. Bila mengharapkan yield 10 persen atau 30.000 dolar/tahun, berarti unit kondotel harus disewakan 300 dolar/malam (30.000 dolar:100).
“Bisakah kondotel disewakan sebesar itu? Kalau tidak, berarti harganya kemahalan,” kata Tony Eddy, Presiden Direktur Tony Eddy & Associate (TEA), perusahaan konsultan marketing dan investasi properti.
Karena itu Anda perlu berhati-hati, termasuk terhadap iming-iming garansi return yang terlampau tinggi. Sebab, sehabis masa garansi berakhir, pengembalian investasi Anda sangat tergantung dari kepiawaian operator hotel. Sebagai gambaran, The Legian Nirwana dan Anantara memberi garansi return masing-masing enam dan delapan persen/tahun selama tiga tahun, sementara Nusa Dua Golf Resort delapan persen selama lima tahun. Semuanya dalam dolar AS.
About nowoadhi
Blogger Comment
Facebook Comment